不動産を相続したら活用するべし｜3,000万円の特別控除とは

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今回は家屋を売却する時に利用できる3,000万円の特別控除についてです。

現在では税制改正により、相続した空き家を売却する際にも適用ができるようになっています。

相続税を大きく減らすことができる特例について、解説します。

不動産の売却した場合、所得税と住民税が発生します。

2つの税金はいずれも利益が出た時に課税されるものです。

考え方としては、「買った時の金額と売った時の金額を比べて」利益が出ていれば課税と考えると簡単でしょう。

税金が発生する場合、譲渡所得に税率をかけて計算されます。計算式は以下のとおりです。

税金＝譲渡所得×税率

上記の「税率」は、不動産の所有期間によって異なります。

1月1日において所有期間が5年超の場合は、長期譲渡所得となり、5年以下の場合は短期譲渡所得になります。

短期譲渡所得は所得税率は30％・住民税は9％ですが、これが長期譲渡所得に該当すれば所得税は15％・住民税は5％と大きな節税につながります。

売却する不動産が持ち主の自宅であった場合、3,000万円の特別控除という特例を使うことができます。

自宅として使っていた不動産を売却した時にしか使えないため、アパートや投資用マンションでは利用できません。

自分が住んでいた家屋を売る、もしくは家屋とともに敷地を売ることが前提です。

家屋を取り壊した場合は、譲渡契約までの間に土地を賃貸などに利用した場合は適用できません。

また、売り手と買い手が親子などの特別な間柄ではないことが必要です。

すでに転居している場合は、転居後の3年目の年末までの売却であることが必要です。

家屋の取り壊しを行った場合は、取り壊しから1年以内に売却する必要があります。

このほかにも適用条件は細かく指定されているため、詳しくは国税庁のHPでご確認下さい。

平成27年の税制改正によって、相続後に空き家になった自宅を売却しても3,000万円の特別控除が使えるようになりました。

譲渡所得を計算する時に、以下のように3,000万円を控除することができます。

譲渡所得＝譲渡価額-取得価額-譲渡費用-3,000万円

この時点で譲渡所得が0円になれば税金は発生しません。

ただし、適用されるにはいくつかの条件があります。

相続空き家の特例に関しては、適用条件が細かく指定されています。

まず、昭和56年5月31日以前に建てられた建物であることが大前提です。それ以降の住宅の場合は適用できません。

上記の条件以外にも一定の耐震条件を満たさないと適用されないため、耐震リフォームをしてから売却する必要があります。

売却代金が1億円を超えると適用できないなど、条件が多岐に渡るため、必ず専門家に相談することをおすすめします。

要件の1つに「相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること」とありますが、被相続人が老人ホームに入居していた場合はどうなるのでしょうか。適用される条件の一部を解説します。

このような条件が満たされることで、老人ホームにいた場合でも特例が適用される可能性があります。

今回は、居住用財産を売却した際の3,000万円の特例を2つご紹介しました。

いずれの特例も条件が複雑で、見落としていると特例が受けられない可能性があります。

利用したい場合は、税理士などの専門家にサポートを依頼するのがおすすめです。