不動産業に従事していると、投資物件の問い合わせを受けることがあります。
不動産投資に精通したお客様であれば該当物件を紹介したり、初心者の方には投資物件の選び方をお話ししたりします。
すでにいくつか投資物件を所有している方であればご相談はスムーズなのですが、初心者の場合「他の業者に投資物件を勧められたけど、大丈夫かな？」という趣旨のご相談も見受けられます。
不動産物件の良し悪しの判断はケースバイケースです。
しかし、不動産投資を始めるならば、最低限の知識は持っておきたいものです。
ここでは不動産投資物件を買う前に知っておきたい、基本的な知識をご紹介します。
不動産投資の基本！利回りってなに！？
不動産の投資物件探しをするとき、必ず出てくるキーワードが「利回り」です。
多くの資料には「表面利回り〇％」と書かれていると思います。
しかしこの利回り、2種類あるので注意が必要です！
【表面利回り】
殆どの物件で表示されているのが、この「表面利回り」で、文字通り表面的な利益の計算方法です。
家賃収入額を物件購入価格で割ったもので、かなり大雑把な数字と言えます。
【実質利回り】
家賃収入を得たいと考えるならば、こちらを重視すべきと言える計算方法です。
家賃収入から必要経費（修繕費や管理会社への支払額など）を差し引き、物件購入額で割ったものです。
より実質的な利益が見えますので、物件選びでまず確認すべきポイントです。
不動産業者のおすすめ物件は要注意！
お客様からのご相談の中には、他の業者から勧められた投資物件があります。
手前どもはお客様の要望に合わせて物件紹介をするスタイルなのですが、不動産業者の中には投資物件を専門に扱う業者もあります。
もちろん良心的な業者もたくさんありますが、とにかく売上重視！という業者もあります。
こういう業者がおすすめしてくる物件は要注意です！
お客様の利益を後回しにする業者は、売れ残った物件ほど見栄えを良くする傾向があります。
「高利回り！」「好立地！」などと謳われている物件でも、よく見ると築年数に見合わないほど高値だったり、資料のすみっこに小さく不利な内容の記載があったりします。
「おすすめですよ！」「早くしないと売れてしまいます！」などと言ってくる悪徳業者には注意しましょう！
自分の目で確認できる場所にあるか！？
不動産投資を思い立った時、浮かびがちな考えにも落とし穴があります。
「自分が住むわけじゃないんだから、遠くの知らないエリアでもいいっしょ！」とか「現地の管理会社にお願いするんだから、見たことない遠隔地の物件でもいいや！」そう思っている人はいませんか？
運良く満室経営が続き、入居者もモラルの高い方ばかりであれば、遠隔地の物件でも大丈夫かもしれません。
しかし、現実は甘くはありません。
【物件選びは自分の目で見て決める！】
実際に現地の環境を知らない物件を買うのは、避けるべきです。
不動産というのは建物だけで価値が決まる訳ではありません。
どんな立地にあるのかで、入居率や家賃相場が変わってきます。
物件資料では家賃収入が高く設定されていても、実際に現地を見ると「こんな家賃じゃ誰も借りない！」なんて物件もあります。
【目が届かない物件は荒れてしまう！】
基本的には管理会社に運営を頼む場合でも、自分の目が届かない遠隔地の物件は荒れる傾向があります。
理由はさまざまですが、例えば、オーナーが遠隔地にいるのをいいことに管理会社が手抜きをする、なんてケースも考えられま。
投資物件選びのコツは、信用できる相談相手を選ぶこと！
不動産業者の私が言うのもなんですが、不動産投資物件を選ぶ際は、信用できる業者を見つけることが大切です。
以前ご相談いただいたお客様に他社物件を紹介したとき、私は当然の事として、役所などで必要なことを調べて準備しました。
するとそのお客様は「こんなにしてくれた業者さんは初めてです！」と喜んでくれました。
以降、そのお客様は私をご指名で相談に来られます。
上記のお話では、私のしたことは当たり前の調査なのですが、業者の中にはそれすらやらないところもあるのです。
業者選びと言うと高度な目利きが必要に思われがちですが「お客様のために当たり前のことをやっているか？」をチェックするだけでも、その不動産屋の仕事ぶりが想像でます。
不動産投資物件を選ぶときはお客様ファーストの専門家に相談し、利益重視の業者には引っ掛からないよう注意しましょう！
