親名義の土地を相続しても、名義変更はしなくていい!?相続税って高いの?

 

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 親御さんが亡くなって相続が発生した時、心配になるのが税金のことです。

相続税がいくらぐらい掛かるかなんて、普段は考えたこともない!なんて方も多いと思います。

まして、土地などの不動産を相続することになると、税金以外にも難しい手続きや出費が掛かりそうで不安。そう感じる人も珍しくありません。

 

そこで今日は土地を相続したケースを例に、相続税や名義変更のお話をしたいと思います。

 

相続が発生したら何をすればいいの?

 

土地の相続が発生したときの大まかな流れは、以下の通りです。

 

①相続の意思確認

相続が発生した時、相続人は相続するか相続放棄するかの選択ができます。

相続放棄をする場合は家庭裁判所への申し立てが必要ですが、放棄しないことに関する手続きは特にありません。

相続が発生したことを知った日から3ヵ月以内に相続放棄をしなければ、自動的に相続することが確定します。

 

②遺産分割協議

亡くなった人が遺言書を残している場合、相続財産を誰がどの割合で受け取るかは、遺言書の内容に従います。

遺言書が残されていない場合は、遺産分割協議で決めることになります。

しかし遺産分割協議は相続人全員の同意で成立するため、まとまるまで時間が掛かるケースもあります。

 

③相続登記

遺産分割協議書ができあがったら、土地の名義を亡くなった人から相続人へ変更します。

俗にこれを、相続登記と言います。

相続登記は相続人自ら行うこともできますが、専門知識が必要なため、殆どの人が司法書士へ依頼して行います。

 

④納税

相続人と相続財産額が確定したら、相続税額を計算し納税します。相続は納税額を割り出すまでに、多くの知識を必要とします。ケースバイケースで控除されるものも変わってきますので、税額の計算は税理士へ依頼することをおすすめします。

 

相続時に一番気になる「税金」

 

不動産の名義人が変わるときに発生する税金には、相続税と不動産取得税があります。

土地の相続で名義が変わる場合は相続税が課税されるのですが、相続人の中には「不動産取得税も課税されるのでは?」と心配される方がいます。

大丈夫です。両方は課税されません。

ただし、誰が受け取るかによっては、相続税ではなく取得税が課税されるケースがあります。

 

【ケース①遺贈】

通常、相続は親族が受けるものですが、遺言書にによって他人に財産を残すケースがあります。

これを遺贈と言い、不動産取得税の対象となります。

 

【ケース②死因贈与】

死因贈与とは、特定の人に特定の財産を与えるという内容の契約を、生きているうちに交わすものです。

こちらも不動産取得税の対象です。

 

肝心の税額はいくら?

 

相続税の計算方法は、

まず、相続財産の総額-(基礎控除3,000万円+600万円×相続人の数)で課税対象額を出し、さらに税率を掛けて計算します。

 

分かり辛いので、相続財産総額が5,000万円の場合を例にご説明します。

 

相続人が1人なら、財産総額5,000万円-(基礎控除額3,000万円+600万円×1)で、課税対象額は1,400万円となります。

1,400万円に、該当する税率を掛けると納税額です。

 

相続人が4人なら、相続財産額5,000万円-(基礎控除額3,000万円+600万円×4)で、課税額は-400万円となり、税金が掛からないことになるのです。

 

詳しい税率はこちら

No.4155 相続税の税率|国税庁

 

引用:国税庁ホームページ

 

 

 

名義変更はしなくてもいいって本当!?

 

相続に限らず、実は不動産の名義変更登記は義務ではありません。

だからと言って、名義を変更せずそのままにしておくと、後々不都合なことが起きる可能性があります。

 

名義を亡くなった人のままにしておくと、相続不動産は「相続人全員の共同所有」という扱いにあります。

万が一、相続人の一人が財産の差し押さえなどを受けた場合、相続不動産の一部も差し押さえられることがあります。

そうなってしまうと、売却したくてもなかなか売れなくなってしまします。

 

他にもデメリットは多々ありますので、

権利変動があった時は速やかに変更登記をしましょう!

 

以上、名義変更と相続税のお話しでした。

相続放棄した方がいい土地ってどんな土地?その末路は!?

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土地の売却でいらしたお客様のお話です。

山奥に複数の土地をもっているが、長い間使っていないので処分したいとのご相談です。

場所を確認してみると、集落からも距離が離れ、周囲に人工物は殆どありません。

 

なぜそんな場所に土地を所有しているか尋ねると、昔、親御さんから相続したとのことです。

代々その地域に住んでいるそのお客様は、何の疑問もなくその土地を相続したそうですが、最近では管理を負担に感じるようになってきたそうです。

 

残念ながらその土地は、需要を掘り起こすのが大変難しい立地です。つまり、売れそうにありません。

今のところ買い手は見つかっておらず、売主様の負担は当分続きそうです。

 

ここで一つ、私の中で疑問が浮かびました。

 

相続放棄された不動産って、最後はどうなるんだろう?

 

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 このお客様の場合は相続が完了しているので該当しませんが、もしも不要な土地の相続を放棄したら、その土地はどうなってしまうのだろう?

 

安易に相続してはいけない土地がある!?

 

近親者が亡くなったとき、法律で定められた家族らが自動的に相続人となります。

しかし相続人には相続を放棄する権利が認められており、これを「相続放棄」と言います。

相続財産の中には借金など多額の負債が含まれているケースもあり、理不尽な相続から逃れるためには、相続放棄は有効な手段です。

 

例えば多額の借金を相続放棄すれば、最終的には「回収不能」なり、債権者が泣きを見るという結末が考えられます。これはなんとなく想像できます。

では、放棄した財産が土地の場合はどうでしょうか?

 

相続放棄をしたくなる土地とは、いったいどんな土地なのでしょうか?いくつかご紹介します。

・使用する予定がなく、所有しても固定資産税ばかり出費する土地

・売却したくても買い手がつかない、利用価値の低い土地

・山林や斜面など、管理にお金がかかる土地

 

今回ご相談いただいたお客様は、上記のすべてに当てはまります。

 

このような土地を相続の段階で放棄すると、どうなるのでしょうか?

 

相続放棄をしても無関係にはならない!?

 

金銭などの財産と違い、相続した土地には「管理責任」がくっついてきます。

通常、相続放棄をすると、法律で定められた「次」の相続人へと相続は移ります。

そして、放棄した人は相続とは無関係になり「はい、おしまい!」です。

しかし、土地の相続の場合は「はい、おしまい!」にならないのです。

 

土地の相続の場合、放棄で手放せるのは「名義」だけです。

次の相続人が見つかるまで、土地を管理する責任は残ってしまうのです!

 

しかし、負担を強いられるような相続を引き受ける人は、まずいません。

次の人も、その次の人も相続放棄をするでしょう。

その結果、相続人はいつまでも土地の管理をする羽目になるのです。

 

ちなみに、この管理義務は民法940条に規定されていて、違反すると罰則もあるそうです!(涙)

 

【管理義務を免れる方法は?】

相続人となる身内が全員相続放棄をした場合、管理責任から逃れる方法はないのでしょうか?

実は、あります!かなり面倒な方法ですが、家庭裁判所で「相続財管理人の選任の申し立て」をすればよいのです。

利害関係人または検察官の請求によってなされるものです。

この申し立てが認められ、財産管理人が選任されれば、晴れて不要な土地から解放されます!

 

【最終的に、土地誰のもの?】

相続人のいない財産は、最終的には国庫に帰属します。つまり、国の財産となります。

このようにして国庫帰属する財産は、毎年、相当数あるのだそうです。

 

これからの日本の課題

相続人がいない土地や家屋が、全国的にも問題になっています。

人口の極地化や少子高齢社会などが影響する不動産の世界は、世相を反映する鏡とも言えそうです。

日本は国土の小さい国です。地方も都市も今ある不動産を上手に活用して、もっともっと元気な日本を創って欲しいものです。

相続した不動産、名義変更は必ずするの?登記申請は自分でできる!?

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先日、亡くなった親御さんが残した土地を売りたいとのご相談を受ました。

その際お客様からのご質問が気になったのでご紹介します。

 

(質問)

相続した土地は、登記しないといけませんか?

 

(回答)

登記自体は義務ではありませんが、売却するのであれば登記が必要です。

なぜなら、登記名義を被相続人(亡くなった人)から直接買主に変更することはできないからです。

不動産登記は、実際の権利変動を記すのもなので、相続が発生した時はその旨の登記が必要です。

 

ご相談くださったお客様は売却が前提だったので、名義変更をするようおすすめしました。

 

ここで少し、不動産相続登記についてお話ししたいと思います。

 

そもそも登記は何のためにするのか?

 

不動産登記とは、自分がその不動産の所有者であることを第三者に対抗するための制度です。

ちょっと分かりにくいのですが、例に沿ってご説明します。

 

(例)

Aさん、Bさん、Cさんがいるとします。

Aさんは、所有していた土地をBさんに売りました。

すると、土地の所有者はBさんになります。

 

ところがある日、Cさんが登場し「その土地は私がAさんから買ったものです」と主張してきました。

実はAさんは、Bさんに土地を売って代金を受け取ったにも関わらず、当該土地をCさんに二重売買していたのです。

Cさんも代金は支払っています。

土地の所有権は、誰にあるのでしょうか?

 

この場合Bさんの立場から見ると、土地の売買契約に直接係わっていないCさんのことを、第三者といいます。

Bさんが第三者Cさんに勝つためには、Cさんより先に所有権の登記をする必要があります。

不動産登記の原則は「先に登記を備えた方が勝ち」です。

これを「第三者対抗要件」と言います。

 

つまり不動産登記とは、他人が所有権を主張してきたときに「この不動産は私のものです」と言って対抗するための制度です。

 

 

不動産相続登記で必要なモノは?

 

不動産登記で、所有権移転登記をする時の必要書類は以下の通りです。

・登記申請書

・登録免許税(登記印紙)

・登記識別情報または登記済証(いわゆる権利書)

・登記原因証明情報(どうして所有権が移ったのか証明する書類)

・印鑑証明書

・住民票

・代理権限証明情報(司法書士などへの委任状)

 

登記原因証明情報とは、売買であれば「売買契約書」などが該当します。

相続で名義変更をする場合は、公証人役場や家庭裁判所で効力が証明されている「遺言書」や、相続人全員の同意を得た「遺産分割協議書」などが該当します。

 

詳しくはコチラ

不動産の所有者が亡くなった:法務局

 

引用:法務省ホームページ 

 

 

不動産登記は自分でできる!?

 

不動産登記と聞くと、ついつい司法書士へお願いするものだと思いがちです。

 でも実は、不動産登記は自分でやってもOKです。

もちろんそれなりの知識が必要ですが、専門士業に頼まないといけないわけではありません。

 

但し、相続による名義変更登記の場合は、遺産分割協議で司法書士にお世話になっているケースが多いです。

素人仕事をするよりは、事情をよく知っている司法書士に依頼するのが無難と言えます。

 

一緒に提出すると便利!「法定相続情報証明制度」

 

これは余談なのですが、相続が発生すると銀行や取引先など、あちこちで手続きが必要です。

しかし、行く先々で戸籍などの必要書類を提出するのは、なかなかの負担です。

そんな時に便利なのが「法定相続情報証明制度」です。

 

平成29年にスタートした制度なのですが、法務局で所定の手続きをすると、相続人と被相続人の関係を証明する書類を発行してくれます。

手続き費用は無料で、希望した枚数を発行してくれます。

 

申請書の作成など多少の手間は掛かりますが、自分でも申請が可能なので、作っておいて損はありません!

 

以上、不動産相続登記のご説明でした!

相続は楽じゃない!?親名義の土地を相続する時に注意するべきこと!

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お親御さんが亡くなり、残された土地の処分を希望される方からのご相談がよくありあます。

その時痛感するのが、相続も楽じゃないな!ということです。

 

そこで今回は、

 親名義の土地を相続する時にやることを簡単にご紹介します。

 

流れは以下の通りです。

①相続を受けるかの意思決定(放棄する場合は相続放棄の申し立てをする)

②遺言の有無の確認

③(遺言がない場合は)遺産分割協議

④相続する土地の登記名義変更

⑤納税

ざっと挙げてもこのくらいはあります。他にも、相続した土地を他人に貸しているなど、場合によってさまざまな手続きが必要です。

 

一つずつご説明します。

 

【相続を受けるかの意思決定をしましょう!】

 相続とは、親や兄弟などの近親者(被相続人)が亡くなると自動的に発生する法的身分です。

そのため相続人には、その相続を受けるか放棄するかを選ぶ権利が与えられています。

これを相続放棄といいます。

相続財産の中には、プラスの財産(資産)よりもマイナスの財産(負債)が多いケースも多々あります。

相続で借金を背負うのを避けたい場合は、相続放棄制度を検討してみてください。

 

以下、相続を放棄しなかった場合のご説明です。


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 【遺言書があれば、遺言の意向が優先される!】

 相続財産がある場合、誰がどのように相続するかは遺言書によって決定できます。

そして、遺言書を残すには一定の要件があります。

家庭裁判所や公証人役場で承認されているなどの有効な遺言書がある場合は、遺産分割は遺言書の意向が優先されます。

 

今は法務局で遺言書を預かるサービスも行っていますので、遺言書を残したい方は、一度法務局へ相談してみてください。

 

【遺言書がない場合は遺産分割協議で決定!】

遺言書が残されていない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い相続内容を決定します。

遺産相続協議はなかなかまとまらないケースもありますので、司法書士などの専門家を交えるのがおすすめです。

 

【不動産登記名義の変更をしましょう!】

 相続人の意見も一致し必要書類が揃えば、相続する土地の登記名義を変更しましょう。

登記名変更登記は相続人自身が行うこともできますが、自信がない場合は専門家に依頼した方が無難です。

遺産分割協議でお世話になった司法書士に、そのまま依頼する方も多いようです。

 

【ついでに申請すると便利!「法定相続情報証明制度」】

相続財産には、不動産以外にも銀行預金や有価証券などがあります。

これらの資産に関する手続きをする際は、相続人である事を証明するための書類提出が必要です。

具体的には戸籍謄本等ですが、関係機関ごとにこれらの書類を提出するのは大変です。

そこで便利なのが、法定相続情報証明制度です。

これは、相続人の身分を証明する書類を、法務局が発行してくれる制度です。

費用も無料なので、申請しておいて損はありません!

 

【相続税の納税も忘れずに!】

 親名義の土地を相続する時、予想外な出費となるのが相続税です。

土地をそのまま相続人所有にする場合や、売却して遺産分割する場合など、相続の仕方によっても税額は変わってきます。

こちらもケースバイケースですので、詳しいことは税理士への相談がおすすめです。

 

相続は生きているうちがおすすめ!?生前贈与

 

相続税の節税方法として、生前贈与を利用ケースもあります。

 

土地を贈与する場合は、不動産取得税や贈与税、名義変更登記費用などの経費が掛かります。

しかし、課税されるタイミングによっては、生前贈与の方が総支払額が低くなる可能性があります。

 

例えば、対象土地の価格が将来大幅に上がる場合です。

税金の課税対象額が上がれば、税額はおのずと高くなります。

土地価格の低いうちに贈与を受けた方が、結果的に出費を抑えられることがあるのです。

 

但し安易に生前贈与をすると、相続よりも費用が掛かり、全く節税にならないケースもあります。

生前贈与を検討する時は、税金や地価変動に詳しい専門家と相談し、綿密な計画を練ってから実行してください。

 

以上、親名義の土地を相続する注意点でした!

 

 

不動産投資って本当に儲かるの?初心者が物件を選ぶときに注意したいこと。

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不動産業に従事していると、投資物件の問い合わせを受けることがあります。

不動産投資に精通したお客様であれば該当物件を紹介したり、初心者の方には投資物件の選び方をお話ししたりします。

 

すでにいくつか投資物件を所有している方であればご相談はスムーズなのですが、初心者の場合「他の業者に投資物件を勧められたけど、大丈夫かな?」という趣旨のご相談も見受けられます。

 

不動産物件の良し悪しの判断はケースバイケースです。

しかし、不動産投資を始めるならば、最低限の知識は持っておきたいものです。

ここでは不動産投資物件を買う前に知っておきたい、基本的な知識をご紹介します。

 

不動産投資の基本!利回りってなに!?

 

不動産の投資物件探しをするとき、必ず出てくるキーワードが「利回り」です。

多くの資料には「表面利回り〇%」と書かれていると思います。

 

しかしこの利回り、2種類あるので注意が必要です!

 

【表面利回り】

殆どの物件で表示されているのが、この「表面利回り」で、文字通り表面的な利益の計算方法です。

 

家賃収入額を物件購入価格で割ったもので、かなり大雑把な数字と言えます。

 

【実質利回り】

家賃収入を得たいと考えるならば、こちらを重視すべきと言える計算方法です。

 

家賃収入から必要経費(修繕費や管理会社への支払額など)を差し引き、物件購入額で割ったものです。

より実質的な利益が見えますので、物件選びでまず確認すべきポイントです。

 

不動産業者のおすすめ物件は要注意!

 

お客様からのご相談の中には、他の業者から勧められた投資物件があります。

手前どもはお客様の要望に合わせて物件紹介をするスタイルなのですが、不動産業者の中には投資物件を専門に扱う業者もあります。

もちろん良心的な業者もたくさんありますが、とにかく売上重視!という業者もあります。

こういう業者がおすすめしてくる物件は要注意です!

 

お客様の利益を後回しにする業者は、売れ残った物件ほど見栄えを良くする傾向があります。

「高利回り!」「好立地!」などと謳われている物件でも、よく見ると築年数に見合わないほど高値だったり、資料のすみっこに小さく不利な内容の記載があったりします。

 

「おすすめですよ!」「早くしないと売れてしまいます!」などと言ってくる悪徳業者には注意しましょう!

 

 

自分の目で確認できる場所にあるか!?

 

不動産投資を思い立った時、浮かびがちな考えにも落とし穴があります。

 

「自分が住むわけじゃないんだから、遠くの知らないエリアでもいいっしょ!」とか「現地の管理会社にお願いするんだから、見たことない遠隔地の物件でもいいや!」そう思っている人はいませんか?

運良く満室経営が続き、入居者もモラルの高い方ばかりであれば、遠隔地の物件でも大丈夫かもしれません。

しかし、現実は甘くはありません。

 

【物件選びは自分の目で見て決める!】

実際に現地の環境を知らない物件を買うのは、避けるべきです。

不動産というのは建物だけで価値が決まる訳ではありません。

どんな立地にあるのかで、入居率や家賃相場が変わってきます。

 

物件資料では家賃収入が高く設定されていても、実際に現地を見ると「こんな家賃じゃ誰も借りない!」なんて物件もあります。

 

【目が届かない物件は荒れてしまう!】

基本的には管理会社に運営を頼む場合でも、自分の目が届かない遠隔地の物件は荒れる傾向があります。

 

理由はさまざまですが、例えば、オーナーが遠隔地にいるのをいいことに管理会社が手抜きをする、なんてケースも考えられま。

 

投資物件選びのコツは、信用できる相談相手を選ぶこと!

 

不動産業者の私が言うのもなんですが、不動産投資物件を選ぶ際は、信用できる業者を見つけることが大切です。

 

以前ご相談いただいたお客様に他社物件を紹介したとき、私は当然の事として、役所などで必要なことを調べて準備しました。

するとそのお客様は「こんなにしてくれた業者さんは初めてです!」と喜んでくれました。

以降、そのお客様は私をご指名で相談に来られます。

 

上記のお話では、私のしたことは当たり前の調査なのですが、業者の中にはそれすらやらないところもあるのです。

 

業者選びと言うと高度な目利きが必要に思われがちですが「お客様のために当たり前のことをやっているか?」をチェックするだけでも、その不動産屋の仕事ぶりが想像でます。

 

不動産投資物件を選ぶときはお客様ファーストの専門家に相談し、利益重視の業者には引っ掛からないよう注意しましょう!

 

 

居住中の家の売却と空き家の売却、税金がお得なのはどっち?

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空き家の売却と居住中の売却、同じ家でも税金が安くなる方法がある?

不動産業者で働いていると、友人や親せきから不動産に関する相談をされることがよくあります。とりわけ多いのが「売るタイミング」です。

ただ単に「不動産を高く売却したい。いつが売り時か?」との相談もありますが、親が歳をとってくると「後々相続する家をどうすればよいか?」との相談も増えてきます。

不動産の売却利益は売却価格よっても変動しますが、売却後手元に残った利益に対して課税される税金額によっても大きく変わります。

当ブログは相続に関するお悩みを解消すべく、現役の宅建業者が執筆しておりますので、今回は「後々相続する家」をどうするべきかを考えてみましょう!

【その1:居住用財産の特別控除ってなに?】

相続を考える前に、まずは居住中のお家を売却した時の税金について知っておきましょう。

家というのは人間が生活する上での基盤となる場所であり、財産の中でも特に重要視されています。

その為、所有者が現に住んでいる家(これを「居住用財産」と言います)を手放す場合は、税制上特別の優遇があります。それが「居住用財産の3,000万円特別控除」です。

不動産を売却した時に得られる利益を「譲渡所得」と言い、これが課税対象額となります。

3,000万円特別控除は、この譲渡所得が3,000万円控除される制度なのです。

「住んでいる家を手放してしまうのだから、あまり高い税金を払わせるのはかわいそうだろう」と国税庁が思ったかは分かりません。

が、住んでいる家を売却すると、課税額が3,000万円控除されると覚えておきましょう。

詳しくはこちら

No.3302 マイホームを売ったときの特例|国税庁

引用:国税庁ホームページ 

(1)居住中の定義はとは?

ところで「居住中」とは、何を基準に言うのでしょうか?

普段その家で暮らし、学校や仕事にもその家から通う。と言った、生活の基盤になっていること「居住」の定義です。

上記はごくごく当たり前のケースですが、世の中には「この場合はどうなの?」と判断に迷うケースも多々あります。

例えば、年老いた両親が老人ホームに入居した場合。この場合、生活の拠点を完全に老人ホームへ移しているのなら、自宅に「居住している」とは言えません。

同じ老人ホームでも、完全な入居ではなくショートステイやデイサービスの場合は、生活の拠点は自宅のままなので「居住している」ことになるのです。

税制改正で空き家にも特別控除が適用される!

居住財産売却時の優遇措置である3,000万円控除ですが、条件付きながら平成28年の税制改正により相続した空き家にも適用されることになりました。

これは、増え続ける空き家の対策を進める趣旨によるものだそうです。

しかもこの制度、居住用財産を売却するよりも税額がお得になるかもしれないのです!

居住財産の特別控除は1件につき3,000万円ですが、相続した空き家の控除額は3,000万円×相続人の数なのです!

例えば譲渡所得が7,000万円の家があったとします。

これを居住中に売却すると、譲渡所得7,000万円から特別控除の3,000万円が差し引かれ、課税対象額は4,000万円となります。

ところがこの家を、相続後空き家として売却すると、譲渡所得7,000万円から3,000万円×相続人の数が差し引かれます。仮に相続人が2人だとすると、7,000万円から6,000万円を引いた1,000万円が課税額となるのです。

詳しくはこちら

No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例|国税庁

まとめ

税金は、専門家じゃないと分からない難しい制度です。

でも、住んでいる家を売ると税金が優遇されるとことだけでも覚えておくと、いざという時「詳しい人に相談しよう!」という気持ちになり大損は免れるはずです。

いずれ相続する予定の不動産がある方は、早めに専門家に相談するのも有りだと思います。

不動産を相続することになった!そんな時気になる相続税の計算方法とその流れ

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不動産売却のご相談にいらっしゃるお客様の中には、相続した物件を手放したいとのケースがちょこちょこあります。

その場合によく質問されるのが、相続税のことです。

 

私のように相続する財産がない家庭は気楽なものですが、残す財産がある家庭では、相続は大きな問題です。

実家の不動産や、被相続人(亡くなった方のこと)にまとまった額の預貯金がある場合は、その資産に価値に応じて相続税が課されます。

 

詳しい額は税理士さんに相談するのが一番ですが、ここでは大まかな流れをご説明したいと思います。

 

 

【その1:相続する財産の総額を把握する】

相続する財産は、ご家庭によってさまざまです。

現金や預貯金、株式など金額が明確なものもあれば、実家の土地建物や収益物件など、すぐには金額の分からないものもあります。

 

ですが、これらの把握をしなければ、何も始まりません。億劫かもしれませんが、まずは確認しましょう。

 

不動産の価格は役所で取得できる「固定資産評価証」で確認できる場合もありますが、こちらは実際の相場とかけ離れていることも多いです。

地域によっては税額として適用できないケースもありますので、詳しく知りたい場合は、やはり税理士さんへの相談がおすすめです。

 

【その2:相続人の特定をする】

相続が発生したとき、財産の把握と同じくらい大事なのが相続人の特定です。

「残された家族が相続人」と思い込んでいる方も多いと思いますが、亡くなった方には「家族の知らない家族」がいるケースもあります。

 

少々怖い言い方ですが、相続トラブルの原因になりやすいので、ちょっとお話します。

例えばお父さんが亡くなった場合、残されたお母さんと子供が相続人になります。

ところが、実はお父さんには家族に内緒にしていた離婚歴があり、前妻との間にも子供がいる。というケースがあるのです。

 

「ウチのお父さんに限ってそんなことはない」と思う方が殆どだと思いますが、お父さんに限らず、被相続人の戸籍はちゃんとチェックしましょう。

 

ちなみに、相続財産に不動産がある場合、相続登記の必要書類として戸籍謄本の提出が求められます。

誰かが亡くなったら戸籍謄本を取得する。基本的なことなので覚えておいてください。

 

【その4:課税対象額を計算する】

課税対象とは、文字通り税金を課す対象となる財産額のことです。

その1でご説明した内容と「イコール」ではありませんのでご注意ください。

 

まず、相続税には「基礎控除額」があります。「ある一定の金額までは課税しませんよ」という意味なので、それを知らないと税額の計算が大きくズレてしまいます。

順番としては、まず基礎控除額を計算し、課税対象額を算出します。

 

(基礎控除額の計算方法)

3000万円+相続人の数×600万円=基礎控除額

 

例えば相続人が4人の場合、3000万円+4×600万円=5400万円となります。

 

(課税対象額の計算方法)

相続財産の合計金額-基礎控除額=課税対象額

 

例えは相続財産の総額が7000万円の場合で前述の基礎控除額を当てはめると、7000万円-5400万円=1600万円

となります。

 

このケースでの課税対象額は「1600万円」です。

 

【その5:相続税額を計算する】

課税対象額が分かったら、それに税率を掛けて実際の相続額が分かります。

ここで注意して欲しいのが、税率を掛けるだけではなく、さらに控除される額があることです。

この控除額は課税対象額に応じて変わるもので、その4でご説明した「基礎控除額」とは別物です。混同しがちなので気を付けてください。

 

(相続税額の計算方)

では、その4のケースでの相続税額を計算してみましょう。

課税対象額1600万円×税率15-控除額50万円=190万円となります。

 

なにも控除せずに税率だけ掛けてしまうと、相続額7000万円×税率30%=2100万円になってしまいます。その差1910万円です。

「えらいこっちゃ」です!

 

こうならないためにも、相続資産のあるご家庭は税理士さんに頼るのが無難です。

 

具体的な税率と控除額に関しては、一覧表をご確認ください。

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

引用:「国税庁ホームページ」

 

【相続税はいつ納めるか?相続税に納期はあるのか?】

では、相続はいつ納めればいいのでしょうか?

相続税には納期があります。「相続の開始から10ヵ月以内」に、申告と納付をしなければいけません。

つまり、被相続人が亡くなってから10ヵ月の間に前述した行程を行わなければなりません。

相続財産に不動産が含まれているなど資産価値が分かりにくいものは、専門家への早めの相談が肝になるわけです。

 

万が一、申告や納税を怠ると、延滞税が加算されてしまいます。

更に、上記の説明で出てきた各種の税額控除も受けられなくなるため、相続人の負担は益々大きくなるのです。

 

相続税は、必ず期限内に納付しましょう!

 

【まとめ】

一口に「相続税」と言っても、その計算方法や、適応される税額、控除額はさまざまです。

このブログでご紹介したのはほんのさわりの部分で、実際に計算する時には課税額に該当するもの、しないものなどの判断が難しかったりします。

何度も言いますが「ウチの相続では多少の資産がある」そう思う方は、自己判断せず、税理士さんへのご相談が無難です。

 

市町村によっては、役所で「税理士相談会」を開いていることがありますので、広報誌などをチェックしてみるのもおすすめです。

 

不動産と相続の問題を解決します!estate_diaryの相続解説ブログ。

 

 

皆さん、こんにちは!state_daiaryと申します。

 

不動産会社に勤務する四十路女子(?)です!

会社では宅建士として、お客様からお預かりした物件の売買をお手伝いしております。

 

宅建士と言ってもゴリゴリのベテランという訳ではなく、まだまだ駆け出しの未熟者、伸びしろたっぷりです。

そこで一人前の宅建士になるべく、日々の業務の合間に、勉強を兼ねてブログを書くことにしました!

 

不動産の専門家である私達宅建業者も、お客様からの個別の物件や相続に関する質問に、即答できるとは限りません。

改めて「こういう事か!」と気付づかされることも多々あります。

 

プロとして、これではいけないのではないだろうか?

いざ!と言う時に皆様の質問にお答えできるよう、もっと知識を磨く必要がある!

 

そんな気持ちに駆られて、このブログの執筆を決意しました。

不動産の専門家として必要な知識の蓄積と、お客様の不安や悩み事の解決がこのブログの目的です。

 

まずは自分で理解を深めたい事柄やお客様からいただいた質問など、身近なテーマから書いていく予定です。

 

 

estate_diaryプロフィール

 

名前:estate_diary

年齢:40代半ば

職業:不動産企業勤務 宅地建物取引士

キャリア:不動産業界4年目です!

 

オトコ勝りな性格ゆえに飛び込んだ不動産業界で、お客様のご要望にお応えすべく日々奮闘しております。

まだまだ未熟ではありますが、それでも宅建士!肩書に恥じないよう、努力と勉強の毎日であります!

 

 

estate_diaryはこんな理由で相続の勉強を始めました!

 

不動産業者と言うものは(当然ながら)不動産を扱う仕事です。

お預かりする不動産の中には、収益物件の買い替えや資産運用のための売却などもありますが、亡くなったご家族から「相続」した物件も少なからず存在します。

 

相続物件というのは親御さんから受け継ぐものが多く、売却される場合は殆どのケースで、住む人のいない「空き家」の状態です。

昔は「実家は長男が継ぐもの」という風潮も強かったのですが、現代では空き家になってしまうことも珍しくありません。

 

そうなってしまうと、空き家になった実家を、誰がどのように相続するかが問題になります。

ご家族を亡くされた後、悲しみの中進めないといけないのが相続です。

心もカラダも疲れ果て、結局出た答えが「残された実家の土地や建物を、兄弟でどう分けたらいいか分からない」なんてケースもしばしばです。

 

私達宅建業者は、お客様のそんなお悩みに介入するお仕事でもあります。

各家々のプライバシーにも深くかかわる以上、お客様へ何らかの解決策を提供する使命があるのです。

 

昔は不動産業者=あこぎな商売

とのイメージを持たれることも多かったようですが、現代の不動産業者は違います!

不動産取引のプロとして、お客様から信頼を得られるパートナーであることが求められます。

 

私は毎日、お客様と不動産に関するお話をしていますが、そんな日々を送るうちに

「不動産と相続は切っても切れない関係だな」と感じるようになりました。

 

しかしながら相続と言うのは、法律の教科書に載っているような「配偶者が2分の1、子が残りを均等に分けて・・・」のような、通り一遍で片付くケースはまずありません。

 各々の家庭に事情があり、各々の相続人に考えや思いがあります。

その考えや思いを汲みとり、最善の解決方法をご提案するのが私達不動産業者の役目です。

 

しかしながら、必要なタイミングで適切なアドバイスができなければ、プロとは言えません。 

そこで私estate_diaryは相続に関する事案を勉強し、知識という鎧を着て、問題解決に挑もうとの考えに至りました。

 

 

そもそも、相続って何?

 

先程から「相続」を連呼しておりますが、そもそも相続とはどんなものなのでしょうか?

簡単にご説明します。

 

相続とは親子関係や婚姻関係などの近親者が亡くなった時、残された家族が亡くなった人の財産を、分け合って受け取る制度です。

この時、財産を受け取る人を「相続人」亡くなった人を「被相続人」と言います。

 

誰が相続人に該当するかは「相続法」であらかじめ決まっているのですが、その権利を放棄することもできます。

これを「相続放棄」と言い、家庭裁判所への申し立で成立します。

 

各相続人の受け取る財産の割合も相続法で決められています。

しかしこれはあくまでも基準にすぎず、実際には「遺産分割協議」という話し合いによって決められることが殆どです。

この遺産分割協議とは、相続人全員の同意がないと成立しません。

そのため、利害が対立する相続人の間で意見の不一致が起きたりします。

俗にいう「相続でもめる」とは、遺産分割協議がで意見が割れる状態のことです。

 

 

実際に相続が発生すると、どんな知識が必要なの!?

 

相続の時に注意すべきことはいくつかあります。

 

例えば、相続財産はプラスの財産だけではないということ。

財産と言われると、ついついお金がたくさん手に入ることをイメージしてしまします。

このようにお金が増えるプラスの財産を「資産」と呼ぶのですが、残念ながら、財産の中には借金などのマイナスの財産も存在します。

これを「負債」と言います。

 

相続とは、亡くなった人の財産を包括的に承継する制度です。

つまり、プラスの財産もマイナスの財産も、全部受け継ぐことなのです。

資産は相続するけど負債はいらないから放棄する、なんてイイトコ取りは出来ませんので、ご注意ください!

 

相続でもう一つ注意して欲しいのが、相続税です。

ここでは税率については触れませんが、資産価値の高いものを相続すれば、相続税も当然上がります。

 

但し相続するものの性質によっては基礎控除などもありますので、多額の相続財産があるご家庭では、税理士さんへの相談がおすすめです。

不謹慎に思われるかもしれませんが、将来の相続税対策として、生前から税理士さんへ相談するケースもあります。

財産の種類や使用状況によっては、生前に売却した方が税金が少ないこともあるからです。

 

ちなみに「自分で築いた財産を国に納めるのが納得いかない!」と思う方もいるかもしれません。

しかし、たとえ自分で築いた財産でも、誰かの支えや犠牲の上に成り立っている場合が殆どです。

一説によると、相続の時に高い税金が課されるのは「犠牲になった誰かのために社会奉仕する」との意味合いもあるそうですよ。

 

相続財産に負債しかなく、相続放棄をしたい場合にも注意が必要です。

相続放棄には期限があります。

ご存知の方も多いかもしれませんが、相続放棄の期限は3カ月です。

ただし、その始期については誤解もあるので少し触れます。

 

相続放棄の期限は、相続人が被相続人の死亡を知った日から3ヵ月です。

被相続人が死亡した日から3ヵ月だと誤解される方もいますが、亡くなったことを知らなければ、自分が相続人になった事が分かりません。

分かりもしない相続権を放棄するなんて、現実的ではありませんよね。

従って相続放棄の期限の始期は、被相続人の死亡を知った日から3ヵ月です。

 

 このブログでお伝えしたいコト

 

ながながと思いの丈を綴ってしまいましたが、このブログのテーマは「不動産と相続に関するはてな?を解決すること」です。

不動産に関するあらゆる「分からない」を専門家として解説し、読んでくださった皆様の疑問が解決できる一助になれたらいいな。

と思っております。

 

これから不動産を購入したい方、売却したい方、ただ、ただ、不動産が好きな方など、たくさんの方に読んでいただけるブログを目指しております!